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中古戸建て リノベーション

中古戸建てを購入、リノベーションを検討してみませんか?


理想とする住宅が欲しい!分譲住宅は理想と違う、でも土地を購入して注文住宅を建てる費用を用意するのは難しい。そんな方にぴったりなのが中古戸建てリノベーションです。

中古戸建てをリノベーションする事で、新築よりも安く、それでいて新築のようなデザイン、住み心地の住まいを手に入れることが出来る可能性があります。

 □中古戸建てリノベーションのメリット (分譲住宅との比較) 

● 立地、敷地条件
分譲住宅の場合、昨今では、35坪~40坪程度の敷地面積に区画分けされることも多く、敷地も手狭で、立地の選択肢も限られます。

中古物件を選択肢に入れることで、立地、敷地面積等の条件に幅が広がり、50~60坪超といった広めのゆったりとした敷地で、より環境の良い場所に住むことが可能になるかも知れません。

 □中古戸建てリノベーションのメリット (土地を購入して注文住宅との比較) 

● 住宅購入費用がお手頃になる
国土交通省の「平成28年度住宅市場動向調査」による住宅購入資金です。土地購入+注文戸建ては4,194万円、中古戸建て住宅では2,693万円で、1,500万円の差があります。(ちなみに分譲戸建住宅は3,810万円で1100万円ほどの差になります。)

中古住宅の場合は住宅購入資金以外に改修費用が必要になります。改修費用はその建物の築年数にもより、築年数によっては耐震改修工事、外装工事が必要になり、1000万~2000万円の費用がかかる可能性があります。ただ、築年数が経っていて改修費用が多くかかる物件の場合、中古戸建て住宅の購入額が大きく値打ちになっており、改修費用を含めて総額でも「土地を購入して注文住宅」と比較して非常に値打ちになります。また、建物が古いだけでなく、『再建築が難しい物件』の場合は特に値打ちな金額で手に入れる事ができます。

再建築が難しい物件』…道路に基準の巾だけ接しなくなってしまった(建築基準法上)、建替えに必要なクレーン、トラック等が近寄る事が出来なくなってしまった(施工上の)、擁壁をやりかえるのに隣地の協力が得られない(近隣との関係上)

また、新築物件と比較して、リノベーションの場合、国や地方自治体より、住宅改修費用の一部を助成する、補助金制度を活用できる場合が多くあるのも魅力です。行政の耐震補強助成制度(みよし市豊田市刈谷市)(90万~120万)、長期優良リフォーム推進事業(100万~200万)などがございます。こういった制度を利用する場合は補助金が得られる事もそうですが、行政が書類、工事の確認を行ってもらえる事も非常に大きいです。本来20年を超える木造住宅は購入の際に住宅ローン減税を利用できませんが、耐震補強工事を行うことで住宅ローン減税も利用できます。ローン残高、所得にもよりますが10年間で最大400万円の控除が得れる可能性があります。


 □中古戸建てリノベーション物件の耐久性 

中古戸建てリノベーションの場合、1000万~2000万円の費用が掛かる可能性があります。そこまでの工事をする場合、建物は柱と梁だけの※スケルトンの状態にして工事をしますので、古くて傷んでいる部位は新しく交換をしますし、理想の住まいにするため自由な間取り変更も可能です。耐震性についてもスケルトンにする事で、制限があり費用が掛かる特殊な補強方法を使わずに、新築時に施工するのと同じ確実な補強法で耐震性を高める事が可能です。

スケルトンとは、建物を支える柱・梁・床など、構造躯体のみの状態のことを言います。
構造躯体があらわになるまで、建物を解体し、内装、設備も全て撤去することを、スケルトンの状態にする、と言います。

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・スケルトンリフォーム
・全面リフォーム
・増改築リフォーム
・エコリフォーム
・耐震リフォーム
・古民家再生


 □中古戸建てリノベーション物件の断熱性能、設計の自由度

古い物件の場合は耐震工事が必要である事、生活しづらい間取りである事が多いためスケルトンの状態にします。そのため柱、梁などを入れ替える事で、建物を申請が必要にならない範囲でする事が多いですが、増築、減築して理想とする間取りにする事が可能です。減築をして駐車スペース、車の出入りがし易いようにする事もあります。
 
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スケルトンにする事でウレタン吹付け断熱を施工する事ができ、注文住宅と遜色の無い断熱性と自由な間取りを実現出来ます。ただ、耐震、断熱、間取り変更、施工の段取り等は既存の住宅について行うため、新築のそれよりも難度が高いため技術が高い工事店にお願いをする事が大切です。


 
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 □中古戸建てリノベーションのデメリット  

●新築に比較して耐久性は低い
間取り変更がある場合に内部、増築部の基礎を新設する事はありますが、既存壁の基礎を新しくする事は難しいため基礎の強度は新築に比べて低いです。また、現在新築の家の場合は地盤調査をして、その結果に基づく地盤補強をしますが、中古戸建てリノベーションの場合は地盤補強ができません。

一度、大掛かりなリノベーションを行うと、間取りの変更のため柱、梁を抜き、補強をします。その先何十年後に同様の補強を必要とする再度のリノベーション工事は難しくなります。


●瑕疵担保期間が短い
※瑕疵担保期間が新築に比較して短いです。買主が購入前に気づかなかった瑕疵(欠陥)について、売主から修理・保証を受けられるというものです。

新築の場合は、建物の重要部分に10年間の保証があるのですが、中古住宅の場合は、売主が法人の場合は2年間保証されます。一方、個人が売主の場合は、瑕疵担保期間が3ヶ月間、あるいは、物件が古いと保証がない場合もありますので、契約書の確認が必要です。保証に不安がある方は『リフォーム瑕疵保険』、『既存住宅瑕疵保険』の加入をお勧めします。

瑕疵とは、住宅の目に見えない部分における、欠陥のことを言います。

 □中古戸建てのリノベーションの『費用』と『期間』 

<物件購入費用>
中古戸建て購入する際は、物件価格だけではなく、諸費用もかかることに注意しましょう。

諸費用とは仲介手数料や登記費用、引越し費用などの総額で、物件価格の6~8%が目安と言われています。10%程度を見込んでおけばそれほど慌てることはないはずです。2,000万円の物件なら200万円の諸費用がかかるというわけです。

<リノベーション費用>
中古戸建てのリノベーション費用は、建築本体で平米10~15万円と予想しておいてください。60平米なら600~900万円だということです。これは、枠組みだけを残して全てを取り替えるフルリノベーションの目安です。よく、リノベーションは見えなかった痛んだ躯体が発見されてそれにより費用変更の可能性があると聞きますが、実際には痛んでいそうな躯体も変更の想定をしているので精度の高い現地調査、設計をしていれば工事途中の金額の変更は大きくはありません。

ただ、物件によっては建築本体費用に含まれない、水道の引き込み、下水工事、エクステリアや外構工事などが掛かる場合があります。建物本体費用についてはリノベーション費用はつかみやすいですが、それ以外の金額がどれくらい掛かるかを早めにつかむ事が全体の費用を知るのに非常に大事になってきます。

<期 間>
物件探しからリノベーションして引渡しを受けるまで、約7ヶ月は見込んでおいて下さい。

物件探しから契約締結まで3ヶ月、リノベーションして引渡されるまでを4ヶ月です。

ただし、各種助成制度を利用する場合には、受付開始、終了期限が年度事業となります。20年を超える木造住宅で住宅ローン減税を利用するには引渡しを受けてから半年以内に居住する必要があります。

中古戸建てのリノベーションをする工事店もそうですが、補助制度、法令上の手続きを熟知している宅建業者も少ない現状があります。土地探し等、なるべく早い段階で手続きが上手に出来て、安心してリノベーションが出来る施工店に出会うことが非常に大事です。

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